In breve (aggiornato a ottobre 2026). Per vendere casa servono quattro gruppi di documenti: quelli personali del venditore, l’atto di provenienza (acquisto o successione), i documenti catastali ed edilizi e l’attestato di prestazione energetica (APE). Se l’atto non contiene il riferimento alla planimetria con la dichiarazione di conformità catastale, o gli estremi del titolo edilizio, è nullo; senza APE le parti rischiano una sanzione da 3.000 a 18.000 euro (D.Lgs. 192/2005).

La lista che segue riprende quella del Consiglio Nazionale del Notariato e la integra con le norme che decidono cosa è obbligatorio e cosa no. Ogni notaio può chiedere qualcosa in più: conviene raccogliere tutto prima di pubblicare l’annuncio, non a ridosso del rogito.

La checklist in quattro gruppi

Gruppo Documento Perché serve
1. Personali Documento d’identità e codice fiscale Identificazione delle parti nell’atto
Estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile Dice se la casa è in comunione dei beni e chi deve firmare
Eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza Possono cambiare il regime della proprietà
2. Provenienza Atto di acquisto, oppure dichiarazione di successione, testamento e accettazione dell’eredità Dimostra che sei proprietario e da quando
Preliminare di vendita e copia dei pagamenti già ricevuti (caparra, acconti) Li chiede il notaio
Se c’è un mutuo: ricevuta di estinzione e assenso alla cancellazione dell’ipoteca, oppure attestazione della banca Chi compra di norma la vuole libera da ipoteche, salvo accollo
3. Catasto ed edilizia Planimetria catastale ed eventuali altri documenti catastali L’atto deve dichiararne la conformità allo stato di fatto, a pena di nullità
Titoli edilizi: permesso di costruire, varianti, eventuali condoni L’atto deve indicarne gli estremi, a pena di nullità
Certificato di agibilità o documentazione della richiesta Non è condizione di validità, ma incide sul valore
4. Energia, impianti, condominio Attestato di prestazione energetica (APE) Obbligatorio: va consegnato e allegato all’atto
Dichiarazioni di conformità degli impianti, se esistono Il venditore deve consegnarle al rogito
Regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore su spese pagate, lavori straordinari deliberati e liti Chi compra risponde delle spese dell’anno in corso e del precedente

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato, “Lista documenti da fornire in caso di compravendita immobiliare”; norme indicate nei paragrafi che seguono.

Conformità catastale: la planimetria deve corrispondere alla casa

Dal 1° luglio 2010 l’atto di vendita di un fabbricato deve contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione dei proprietari che dati catastali e planimetrie sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato.

In pratica: una parete spostata, una veranda chiusa o un bagno ricavato senza aggiornare la planimetria vanno sistemati in Catasto prima dell’atto. Se invece manca solo il riferimento nell’atto ma le planimetrie esistono e sono conformi, la legge consente un atto di conferma successivo.

Conformità urbanistica: gli estremi del titolo edilizio

Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l’atto è nullo se il venditore non dichiara gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 46 DPR 380/2001); per gli edifici più vecchi vale l’art. 40 della L. 47/1985. Per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario che attesti l’inizio dei lavori prima di quella data.

Secondo uno studio del Notariato, che richiama la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 8230 del 22 marzo 2019, alla base c’è la dichiarazione di chi vende: la legge non chiede al notaio di cercare o acquisire i titoli edilizi. Per questo conviene che sia il venditore, con un tecnico, a verificare in Comune che lo stato della casa corrisponda ai progetti approvati prima di firmare il preliminare.

APE: obbligatorio dall’annuncio al rogito

Il D.Lgs. 192/2005 fissa quattro regole per chi vende:

  1. Annuncio. Ogni annuncio di vendita deve riportare gli indici di prestazione energetica e la classe energetica (art. 6, comma 8); chi pubblica l’annuncio senza questi dati rischia da 500 a 3.000 euro (art. 15, comma 10).
  2. Trattativa. L’APE va messo a disposizione di chi compra dall’avvio delle trattative e consegnato alla fine (art. 6, comma 2).
  3. Atto. L’atto contiene la clausola con cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto l’APE, che va allegato; se mancano, le parti pagano in solido da 3.000 a 18.000 euro (art. 6, comma 3). Il proprietario che vende senza APE rischia la stessa sanzione (art. 15, comma 8).
  4. Validità. L’APE vale al massimo 10 anni, va aggiornato dopo ogni intervento che cambia la classe energetica e decade se non si fanno i controlli di efficienza dell’impianto termico (art. 6, comma 5).

Quanto pesa la classe energetica sul prezzo lo spieghiamo in classe energetica e vendita della casa.

Impianti: la conformità non blocca la vendita

Le dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento) le rilascia l’installatore a fine lavori (DM 37/2008, art. 7). Per il Notariato non sono una condizione di validità della compravendita: con l’accordo delle parti si può vendere anche con impianti non conformi o “non garantiti conformi”, e allora l’adeguamento passa a chi compra. Se le dichiarazioni esistono, però, il venditore deve consegnarle al rogito e, salvo vendita concordata “senza garanzia”, risponde dei danni da impianti non conformi.

Per gli impianti fatti prima dell’entrata in vigore del DM 37/2008 di cui non si trova più la dichiarazione, la sostituisce una dichiarazione di rispondenza firmata da un professionista con almeno 5 anni di esperienza nel settore (art. 7, comma 6).

Condominio: le spese arretrate seguono la casa

Chi compra un appartamento risponde, insieme al venditore, dei contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.), e il venditore resta obbligato finché l’amministratore non riceve copia autentica dell’atto. Per questo il notaio e chi compra chiedono la dichiarazione dell’amministratore sui pagamenti e sui lavori straordinari già deliberati: chi paga questi lavori va scritto nel preliminare.

Domande frequenti

Si può vendere una casa senza conformità urbanistica?

No, se la difformità riguarda il titolo edilizio: per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l’atto senza gli estremi del permesso di costruire è nullo (art. 46 DPR 380/2001). Eventuali difformità conviene verificarle e, se possibile, sanarle prima della vendita. Diverso è il caso dell’agibilità, che secondo il Notariato non condiziona la validità della vendita.

L’APE serve già per il preliminare?

L’APE deve essere disponibile dall’avvio delle trattative (art. 6, comma 2, D.Lgs. 192/2005) e la classe energetica deve comparire già nell’annuncio: va quindi fatto prima di mettere in vendita la casa, non al momento del rogito.

Si può vendere casa senza la certificazione degli impianti?

Sì. La conformità degli impianti non è condizione di validità della compravendita: le parti possono vendere con impianti non conformi o non garantiti, scrivendolo nell’atto. Se le dichiarazioni esistono, il venditore deve consegnarle.

Cosa porta il venditore dal notaio?

Documento d’identità, codice fiscale, stato civile, atto di provenienza o documenti di successione, planimetria catastale, titoli edilizi, APE, preliminare e pagamenti ricevuti, documenti sull’eventuale mutuo e, per gli appartamenti, regolamento e dichiarazione dell’amministratore. È la lista del Consiglio Nazionale del Notariato, che ricorda di chiedere sempre conferma al proprio notaio.

Quando si vende una casa bisogna comunicarlo all’Agenzia delle Entrate?

Se la vendita genera una plusvalenza tassabile (in genere, vendita entro 5 anni dall’acquisto, 10 dalla fine dei lavori Superbonus), puoi pagare l’imposta sostitutiva del 26% tramite il notaio al rogito oppure indicarla nella dichiarazione dei redditi: trovi i casi in plusvalenza sulla vendita della casa.

Prima di raccogliere i documenti

Il passo che viene prima è sapere quanto vale la casa, con lo stato reale di catasto e impianti: richiedi una valutazione gratuita. Se la casa è a Vicenza o nell’Ovest Vicentino, zone e prezzi sono nelle pagine di Vicenza e Montecchio Maggiore. Per i costi a carico di chi vende leggi chi vende casa paga il notaio?

Fonti

Ultimo aggiornamento
  • 26/10/2026: Inserito il blocco di aggiornamento.