In breve (dati aggiornati a ottobre 2026). Nel centro di Montecchio Maggiore l’OMI dell’Agenzia delle Entrate quota un’abitazione civile 1.100–1.400 €/m² in stato normale e 1.750–2.100 €/m² in stato ottimo (OMI, 2° semestre 2025): il 54% in più. Nei 21 comuni della tabella lo scarto va dal 35% all’86%. Conviene ristrutturare prima di vendere solo se il lavoro costa meno di questa differenza.
Una casa da ristrutturare si vende, e spesso si vende bene: chi compra cerca di scegliere da sé finiture e impianti. Il punto è il prezzo. Questa guida mostra quanto vale lo stato della casa secondo i dati ufficiali, come stimare il valore di un immobile da sistemare e quando ha senso intervenire prima della vendita.
Quanto vale lo stato della casa, comune per comune
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate pubblica per le zone di ogni comune la quotazione al metro quadro di un’abitazione civile per stato di conservazione, normale o ottimo. La tabella riporta la zona centrale di ogni comune.
| Comune | Stato normale | Stato ottimo | Differenza | Su 100 m² |
|---|---|---|---|---|
| Altavilla Vicentina | 1.200–1.550 €/m² | 1.650–2.200 €/m² | +40% | circa 55.000 € |
| Arcugnano | 950–1.050 €/m² | 1.450–1.650 €/m² | +55% | circa 55.000 € |
| Arzignano | 1.250–1.450 €/m² | 1.700–2.100 €/m² | +41% | circa 55.000 € |
| Brendola | 920–1.100 €/m² | 1.400–1.700 €/m² | +53% | circa 54.000 € |
| Castelgomberto | 820–1.100 €/m² | 1.200–1.400 €/m² | +35% | circa 34.000 € |
| Chiampo | 1.050–1.200 €/m² | 1.500–1.850 €/m² | +49% | circa 55.000 € |
| Cornedo Vicentino | 850–1.100 €/m² | 1.500–1.750 €/m² | +67% | circa 65.000 € |
| Costabissara | 1.000–1.250 €/m² | 1.500–1.850 €/m² | +49% | circa 55.000 € |
| Creazzo | 1.050–1.450 €/m² | 1.900–2.100 €/m² | +60% | circa 75.000 € |
| Lonigo | 1.100–1.350 €/m² | 1.650–1.900 €/m² | +45% | circa 55.000 € |
| Montebello Vicentino | 850–970 €/m² | 1.350–1.600 €/m² | +62% | circa 56.500 € |
| Montecchio Maggiore | 1.100–1.400 €/m² | 1.750–2.100 €/m² | +54% | circa 67.500 € |
| Monteviale | 980–1.150 €/m² | 1.300–1.700 €/m² | +41% | circa 43.500 € |
| Montorso Vicentino | 710–970 €/m² | 1.100–1.400 €/m² | +49% | circa 41.000 € |
| Recoaro Terme | 770–900 €/m² | 1.250–1.500 €/m² | +65% | circa 54.000 € |
| Sovizzo | 850–1.250 €/m² | 1.500–1.900 €/m² | +62% | circa 65.000 € |
| Thiene | 950–1.250 €/m² | 1.600–2.000 €/m² | +64% | circa 70.000 € |
| Trissino | 820–1.000 €/m² | 1.100–1.400 €/m² | +37% | circa 34.000 € |
| Valdagno | 900–1.100 €/m² | 1.600–2.000 €/m² | +80% | circa 80.000 € |
| Vicenza | 1.450–2.000 €/m² | 2.700–3.700 €/m² | +86% | circa 147.500 € |
| Zermeghedo | 800–1.000 €/m² | 1.100–1.400 €/m² | +39% | circa 35.000 € |
Fonte: Agenzia delle Entrate, OMI, quotazioni del 2° semestre 2025, abitazioni civili, zona centrale (B) di ogni comune. Differenza calcolata sui valori medi delle forbici; elaborazione Keyspace, ottobre 2026.
Due avvertenze. La differenza fra normale e ottimo non è il guadagno di una ristrutturazione: da quel valore vanno tolti il costo dei lavori, i tempi e il rischio. E nei dati di queste zone sono quotati solo lo stato normale e quello ottimo: una casa con impianti e finiture da rifare di norma si colloca sotto la forbice dello stato normale, con uno sconto che dipende dai lavori necessari.
Come si calcola il valore di una casa da ristrutturare
- Parti dal valore a lavori finiti. Superficie commerciale per il valore dello stato ottimo della tua zona OMI, corretto per piano, esposizione e pertinenze.
- Togli il costo dei lavori. Servono preventivi veri, non stime a metro quadro: impianti, serramenti, bagni e isolamento cambiano molto da casa a casa.
- Togli le spese tecniche e burocratiche. Progetto, pratiche edilizie, aggiornamento catastale, nuovo APE.
- Togli il margine di chi compra. Chi acquista una casa da ristrutturare si prende il rischio di imprevisti e mesi senza poterla abitare, e lo fa pagare nel prezzo.
- Confronta con le vendite reali. Il risultato va verificato con case simili vendute nella stessa zona.
Ristrutturare prima di vendere: quando conviene
Conviene intervenire prima quando il lavoro è piccolo e visibile e la differenza di prezzo che ne deriva è certa: tinteggiatura, piccole riparazioni, sistemazione di difformità catastali che altrimenti bloccherebbero l’atto. Di solito non conviene affrontare da venditore una ristrutturazione completa: anticipi la spesa, allunghi i tempi e scegli finiture che chi compra potrebbe non volere.
In mezzo ci sono gli interventi che alzano la classe energetica (caldaia, serramenti, cappotto): la classe compare per legge in ogni annuncio (D.Lgs. 192/2005, art. 6) e pesa sulla scelta di chi compra. Ne parliamo in classe energetica e vendita della casa.
Le detrazioni nel 2026: un argomento per chi compra
Nel 2026 chi ristruttura l’abitazione principale di cui è proprietario può detrarre il 50% delle spese, il 36% negli altri casi, fino a 96.000 euro per unità; nel 2027 le aliquote scendono al 36% e al 30% (legge di bilancio 2026, L. 199/2025; Agenzia delle Entrate). Per chi vende una casa da ristrutturare è un dato da conoscere: chi compra, ne diventa proprietario e la usa come abitazione principale può detrarre il 50% delle spese sostenute nel 2026, fino a 96.000 euro per unità.
Se invece hai già ristrutturato e vendi prima di aver usato tutte le rate, le detrazioni non ancora fruite passano all’acquirente persona fisica, salvo un accordo diverso scritto nell’atto (art. 16-bis, comma 8, TUIR): decidilo prima del preliminare.
I documenti che contano di più in una casa da sistemare
Nelle case datate i problemi più frequenti non sono estetici ma documentali:
- Planimetria catastale che non corrisponde allo stato di fatto: l’atto deve dichiararne la conformità, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985);
- Titoli edilizi mancanti o modifiche mai autorizzate: gli estremi del titolo vanno indicati nell’atto (art. 46 DPR 380/2001); per le case iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (L. 47/1985, art. 40);
- Impianti senza dichiarazione di conformità: non impediscono la vendita; con l’accordo delle parti si può vendere con impianti “non garantiti conformi” e chi compra si accolla l’adeguamento.
La lista completa è in documenti per vendere casa.
Domande frequenti
Quanto perde di valore una casa da ristrutturare?
Nella zona centrale dei 21 comuni della tabella una casa in stato ottimo vale dal 35% all’86% in più al metro quadro di una in stato normale (OMI, 2° semestre 2025): a Montecchio Maggiore il 54%. Una casa da ristrutturare sta sotto la forbice dello stato normale, di quanto dipende dai lavori necessari.
È meglio vendere una casa ristrutturata o da ristrutturare?
Dipende dai numeri: conviene ristrutturare se il valore in più che ottieni supera il costo dei lavori, delle pratiche e dei mesi di attesa. Per i piccoli interventi la risposta è spesso sì, per una ristrutturazione completa spesso no.
Si può vendere una casa con lavori in corso?
Sì, ma l’atto deve indicare i titoli edilizi dei lavori e la planimetria deve corrispondere allo stato di fatto. Conviene vendere a lavori finiti o non ancora iniziati, oppure scrivere nel preliminare chi completa cosa.
Come faccio a sapere quanto vale la mia casa da ristrutturare?
Partendo dalla zona OMI e dai preventivi dei lavori, e confrontando con vendite simili nella zona. Puoi richiedere una valutazione gratuita: la facciamo sul posto, guardando lo stato reale di impianti, serramenti e documenti.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, OMI, quotazioni immobiliari, 2° semestre 2025.
- D.Lgs. 192/2005, art. 6; L. 52/1985, art. 29; DPR 380/2001, art. 46.
- Consiglio Nazionale del Notariato, scheda impianti e conformità.
- Agenzia delle Entrate, detrazione per le ristrutturazioni edilizie; MEF, principali misure della legge di bilancio 2026; TUIR, art. 16-bis.
Ultimo aggiornamento
- 26/10/2026: Inserito il blocco di aggiornamento.
