In breve (aggiornato a ottobre 2026). La plusvalenza sulla vendita di una casa si paga solo se vendi entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione (10 anni dalla fine dei lavori, se c’è il Superbonus), e non si paga se la casa è stata ereditata o se è stata l’abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo (art. 67 del TUIR). Quando è dovuta, puoi pagare al rogito, tramite il notaio, un’imposta sostitutiva del 26% invece dell’Irpef (Agenzia delle Entrate).

La plusvalenza è il guadagno fra quanto hai pagato la casa e quanto la vendi. In molti casi non si paga, e i casi in cui si paga sono precisi: questa guida li elenca, spiega come si calcola e cosa cambia per le case ristrutturate con il Superbonus.

Quando si paga e quando no

Situazione Plusvalenza tassata?
Vendi dopo più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione No
Vendi entro 5 anni una casa che è stata abitazione principale tua o dei familiari per la maggior parte del periodo No
Vendi una casa ricevuta in eredità, anche subito No
Vendi una casa ricevuta in donazione Dipende: i 5 anni si contano dall’acquisto fatto da chi te l’ha donata
Vendi entro 5 anni una seconda casa o una casa data in affitto, che non è stata abitazione principale di tuoi familiari per la maggior parte del periodo Sì
Vendi entro 10 anni dalla fine dei lavori una casa ristrutturata con il Superbonus Sì, salvo eredità o abitazione principale per la maggior parte del periodo

Fonte: TUIR, art. 67, comma 1, lettere b) e b-bis), testo in vigore fino al 31 dicembre 2026.

Come si calcola

La plusvalenza è la differenza fra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto “aumentato di ogni altro costo inerente al bene” (art. 68 TUIR). Nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per l’imposta sostitutiva, fra i costi che si aggiungono ci sono le imposte pagate all’acquisto, la parcella del notaio e le spese incrementative, cioè i lavori che hanno aumentato il valore della casa, oltre agli altri costi inerenti documentati.

Esempio. Hai comprato un appartamento come seconda casa 3 anni fa a 180.000 euro, con 8.000 euro di imposte e notaio documentati, e lo vendi a 220.000 euro. La plusvalenza è 220.000 − 180.000 − 8.000 = 32.000 euro; con l’imposta sostitutiva del 26% paghi 8.320 euro.

Imposta sostitutiva al 26% o Irpef?

  1. Imposta sostitutiva. La chiedi al notaio al momento del rogito: il notaio calcola il 26% sulla plusvalenza e lo versa con i soldi che gli dai.
  2. Irpef ordinaria. La plusvalenza si somma agli altri redditi e la indichi nella dichiarazione dei redditi, con le aliquote Irpef.

Il 26% è in vigore dal 1° gennaio 2020 (L. 160/2019, art. 1, comma 695); prima era il 20%. Quale delle due convenga dipende dal tuo reddito: chiedilo al notaio o al commercialista prima del rogito.

Le case ristrutturate con il Superbonus

Dal 1° gennaio 2024 (L. 213/2023, art. 1, commi 64 e 66) chi vende una casa su cui ha fatto lavori con il Superbonus paga la plusvalenza se vende entro 10 anni dalla fine dei lavori, con le stesse esclusioni per eredità e abitazione principale. Nel calcolo, se i lavori sono finiti da non più di 5 anni le spese Superbonus non si aggiungono al costo; se sono finiti da più di 5 anni se ne aggiunge il 50%. Questa regola riguarda i lavori con l’aliquota del 110% fatti con sconto in fattura o cessione del credito. Anche qui puoi scegliere l’imposta sostitutiva del 26%.

Cosa cambia dal 2027

Dal 1° gennaio 2027 il TUIR è sostituito dal nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026): la regola dei 5 anni passa all’art. 76 e l’imposta sostitutiva all’art. 244, sempre al 26%. Per la regola dei 5 anni e per l’imposta sostitutiva il testo resta lo stesso: cambiano i numeri degli articoli.

Casi collegati

  • Casa ereditata: niente plusvalenza, ma servono successione e accettazione dell’eredità. Vedi vendere casa ereditata.
  • Agevolazioni prima casa: non c’entrano con la plusvalenza, ma se vendi entro 5 anni senza ricomprare un’abitazione principale entro un anno le perdi, con una sanzione del 30% (Agenzia delle Entrate).
  • Tutte le altre spese del venditore: chi vende casa paga il notaio?

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Domande frequenti

Quanti anni devono passare per non pagare la plusvalenza?

Più di 5 dall’acquisto o dalla costruzione (art. 67 TUIR); 10 dalla fine dei lavori se la casa è stata ristrutturata con il Superbonus. Prima di quei termini non si paga comunque se la casa è ereditata o è stata abitazione principale per la maggior parte del periodo.

Quando si vende la prima casa si pagano le tasse?

Sulla plusvalenza no, se ci hai abitato tu o i tuoi familiari per la maggior parte del tempo fra acquisto e vendita. Se l’hai comprata con le agevolazioni prima casa e la vendi entro 5 anni, devi però ricomprare un’altra abitazione principale entro un anno per non perdere le agevolazioni.

Si paga la plusvalenza su una casa ereditata?

No: l’art. 67 del TUIR esclude gli immobili acquisiti per successione, anche se li vendi subito.

La plusvalenza va nel 730?

Solo se la plusvalenza è tassabile e non hai scelto l’imposta sostitutiva al rogito: in quel caso va indicata nella dichiarazione dei redditi.

Come vendere casa senza pagare la plusvalenza?

Rientrando in uno dei casi di esclusione: vendere dopo 5 anni (10 dalla fine dei lavori Superbonus), oppure vendere una casa ereditata o che è stata abitazione principale per la maggior parte del periodo. Conservare le fatture dei costi inerenti riduce comunque la base su cui si paga.

Fonti

Ultimo aggiornamento
  • 26/10/2026: Inserito il blocco di aggiornamento.